Immobilier à Sousse — Marché, prix et guide 2026
Deuxième pôle touristique et économique de Tunisie, Sousse offre un marché immobilier dynamique entre bord de mer, quartiers résidentiels et zones d'investissement. Tout ce qu'il faut savoir avant d'acheter ou de louer.
Le marché immobilier de Sousse en 2026
Sousse occupe une place singulière dans l'immobilier tunisien. Troisième ville du pays par la population, capitale du gouvernorat de Sousse, elle conjugue une économie productive diversifiée — industrie manufacturière, pôle universitaire, tourisme balnéaire — avec un marché immobilier qui séduit autant les ménages tunisiens à la recherche d'une résidence principale que les investisseurs attirés par le potentiel locatif saisonnier.
Après un ralentissement notable entre 2020 et 2022, lié aux séquelles de la crise sanitaire sur le tourisme, le marché a retrouvé sa dynamique. Les prix ont progressé de 8 à 12% en deux ans dans les segments résidentiels de qualité. Les programmes neufs livrés à Sahloul et Khézama entre 2023 et 2025 affichent des taux de vente élevés, signe que la demande reste solide. Les acheteurs étrangers — Européens retraités et membres de la diaspora tunisienne — représentent une part non négligeable des transactions dans les zones côtières.
La fourchette de prix pour la vente en 2026 se situe entre 1 700 et 2 200 DT/m² pour les appartements standards en bon état, avec des pics à 2 800 DT/m² pour les biens de standing à Sahloul ou en bord de mer à Port El Kantaoui. La location longue durée varie de 400 à 1 100 DT/mois selon le quartier, la surface et le niveau de prestations.
Quartiers de Sousse : Sahloul, Kantaoui, Khézama, Médina
Sahloul est le quartier résidentiel de référence à Sousse. Développé à partir des années 1990 autour de l'hôpital universitaire Sahloul — l'une des plus grandes structures hospitalières du pays — ce quartier regroupe des logements collectifs modernes, des cliniques privées, des centres commerciaux et une densité scolaire importante. Un S+3 en bon état à Sahloul se vend entre 220 000 et 310 000 DT en 2026. Les loyers longs courrier pour un appartement meublé tournent entre 700 et 1 000 DT/mois.
Port El Kantaoui constitue la vitrine touristique de la région. La marina, le golf et les hôtels de catégorie internationale donnent à ce quartier planifié une atmosphère qui n'a pas grand-chose à voir avec Sousse-ville. L'immobilier y est plus cher et plus spéculatif : les appartements avec vue sur la marina ou accès à la plage privée sont des actifs de placement autant que des logements. Un appartement S+2 de 80 m² à Kantaoui se négocie entre 200 000 et 280 000 DT.
Khézama Est et Khézama Ouest forment un ensemble résidentiel calme, prisé des familles qui cherchent à s'éloigner de l'agitation du front de mer. Les maisons individuelles y côtoient les petites copropriétés dans des rues arborées. Les prix sont légèrement inférieurs à Sahloul. La médina de Sousse, classée au patrimoine mondial de l'Unesco, offre aux amateurs de patrimoine des opportunités de réhabilitation intéressantes mais complexes : les travaux doivent respecter les contraintes du classement, et les démarches auprès de l'Institut National du Patrimoine peuvent prendre du temps.
| Quartier | Prix vente (DT/m²) | Loyer mensuel (DT) |
|---|---|---|
| Port El Kantaoui | 2 200 – 2 800 | 700 – 1 100 |
| Sahloul | 1 900 – 2 400 | 600 – 1 000 |
| Khézama Est / Ouest | 1 600 – 2 000 | 500 – 850 |
| Sousse-ville centre | 1 700 – 2 200 | 450 – 800 |
| Médina (rénové) | 1 000 – 1 600 | 400 – 700 |
Prix de vente et de location à Sousse
Les prix affichés dans les annonces de Sousse doivent être lus avec une marge de négociation en tête. Sur les appartements anciens, une décote de 5 à 8% par rapport au prix affiché est courante si le bien est sur le marché depuis plus de deux mois. Les programmes neufs sur plan — encore appelés "vente en l'état futur d'achèvement" (VEFA) bien que ce terme ne soit pas le standard tunisien — offrent souvent des prix inférieurs de 10 à 15% au prix du neuf livré, avec la contrepartie d'un délai d'attente et d'un risque promoteur à évaluer.
Pour les locations longue durée, la pratique du loyer en dinars avec révision annuelle est universelle. Certains propriétaires à Kantaoui, habitués à la clientèle étrangère, libellent les loyers en euros — une pratique tolérée dans les faits mais qui mérite d'être formalisée dans le contrat de bail pour éviter les litiges de change. Les agences immobilières locales facturent généralement un mois de loyer à la charge du locataire et un mois à la charge du propriétaire pour la mise en relation.
Investir dans la location saisonnière à Sousse
Sousse est l'une des villes tunisiennes où la rentabilité locative saisonnière est la plus documentée. Les propriétaires d'appartements meublés à Kantaoui ou Sousse-plage enregistrent des taux d'occupation de 75 à 90% sur la période juin-août, avec des pics de prix en juillet lors du festival international de Sousse. Un S+2 de 70 m² bien équipé peut générer entre 4 000 et 6 000 DT de revenus locatifs nets sur trois mois de saison estivale.
La gestion saisonnière demande cependant une organisation sérieuse. Entre les états des lieux, la remise des clés, le ménage entre deux locataires et la maintenance courante, beaucoup de propriétaires font appel à des conciergeries ou à des agences spécialisées dans la gestion locative. Ces prestations coûtent entre 15 et 25% des revenus bruts, mais libèrent le propriétaire des contraintes opérationnelles, surtout pour les TRE qui ne résident pas à Sousse.
L'hiver reste la zone grise du modèle saisonnier. Pour lisser la rentabilité annuelle, certains propriétaires proposent leurs biens en location longue durée de novembre à mai, puis reprennent la location courte durée en saison. Ce va-et-vient suppose une bonne gestion du mobilier et des équipements, qui s'usent plus vite qu'un logement en occupation unique.
Acheter un appartement à Sousse bord de mer
L'expression "bord de mer" recouvre des réalités très différentes dans les annonces souiennes. Un appartement "bord de mer" peut signifier une vue partielle sur la Méditerranée depuis le balcon, un bien situé à 200 mètres de la plage publique, ou un vrai pied-à-mer avec accès direct à la plage privée de la résidence. Ces distinctions déterminent des écarts de prix considérables : un appartement avec vue mer directe et plage privée peut valoir 40 à 60% de plus qu'un bien équivalent sans vue.
Avant de signer, vérifiez la situation du titre foncier : certains biens construits en bord de mer présentent des imprécisions sur les limites de propriété ou des zones relevant du domaine public maritime. La Conservation foncière de Sousse peut délivrer un extrait du registre foncier en quelques jours. Un géomètre agréé peut aussi borner la parcelle si la délimitation est contestée.
Appartements, villas et maisons à vendre dans le gouvernorat de Sousse
Voir les annonces de vente à Sousse sur houni.tn →Les atouts de Sousse pour les investisseurs TRE
Sousse est systématiquement citée parmi les deux ou trois premières destinations d'investissement immobilier pour la diaspora tunisienne. Sa position géographique centrale — à 140 km de Tunis et 60 km de Monastir — et la présence de l'aéroport international de Monastir Habib Bourguiba, qui traite de nombreux vols charters depuis l'Europe, en font un point d'accès commode pour les familles installées à l'étranger.
Les banques tunisiennes ont développé des offres spécifiques pour accompagner ces investisseurs. BH Bank propose un prêt immobilier TRE remboursable en devises sur 20 ans. La BIAT et Amen Bank offrent des produits similaires, avec des taux légèrement différents selon le pays de résidence et la nature des revenus. Le rapatriement des revenus locatifs reste soumis à la réglementation de change, mais les circuits légaux existent et fonctionnent correctement pour les TRE en règle avec l'administration fiscale tunisienne.
Un point souvent sous-estimé : les frais de gestion à distance. Un appartement laissé sans gestion sérieuse se dégrade vite, surtout après une saison locative intense. Les TRE qui investissent à Sousse ont intérêt à nouer une relation avec une agence immobilière ou une conciergerie locale fiable avant même d'acheter, pour s'assurer d'un suivi régulier du bien.
Appartements et maisons à louer à Sousse, Sahloul et Kantaoui
Trouver une location à Sousse sur houni.tn →Données clés — Gouvernorat de Sousse 2026
Population : environ 780 000 habitants. Délégations principales : Sousse-Médina, Sousse-Riadh, Sousse-Jawhara, Sousse-Sidi Abdelhamid, Hammam Sousse, Kantaoui, Sahloul. La ville abrite l'Université de Sousse (plusieurs facultés et écoles d'ingénieurs), l'hôpital Sahloul et plusieurs zones industrielles actives. Le tourisme balnéaire génère près de 30% de l'économie locale.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² pour acheter à Sousse en 2026 ?
Le prix moyen au m² à Sousse varie selon la zone : à Sahloul et au Port El Kantaoui, les appartements récents se vendent entre 2 000 et 2 800 DT/m². Dans les quartiers résidentiels comme Khézama Est, les prix sont plus accessibles, entre 1 500 et 1 900 DT/m². La médina et les quartiers anciens proposent des biens à partir de 900 DT/m² pour les logements à réhabiliter. En bord de mer ou avec vue mer confirmée, la prime peut atteindre 20 à 30% sur le prix de référence de la zone.
La location saisonnière est-elle rentable à Sousse ?
Oui, particulièrement sur les mois de juin à septembre. Un appartement S+2 meublé à Port El Kantaoui peut se louer entre 180 et 300 DT la nuit en juillet-août, ce qui représente sur 3 mois une recette brute de 12 000 à 18 000 DT si le taux d'occupation est correct. La rentabilité nette, après charges, frais de gestion et fiscalité, tourne autour de 6 à 9% selon la qualité du bien et de la gestion locative. L'hiver reste calme, mais la location longue durée permet de couvrir les charges fixes.
Sousse est-elle une bonne ville pour les investisseurs TRE ?
Sousse attire de nombreux Tunisiens Résidant à l'Étranger, notamment des communautés établies en France, en Italie et en Allemagne. La ville offre un bon équilibre entre accessibilité des prix (inférieurs de 30 à 40% à ceux de Tunis), qualité de vie et potentiel locatif saisonnier. BH Bank, la BIAT et la Banque de Tunisie proposent des produits dédiés aux TRE avec financement en devises possible. La réglementation permet aux TRE d'acquérir librement des biens à usage résidentiel et d'en rapatrier les revenus locatifs sous certaines conditions.
Quels sont les quartiers les plus calmes pour habiter à Sousse ?
Khézama Est et Khézama Ouest sont réputés pour leur tranquillité et leur bonne infrastructure. Ces quartiers résidentiels, construits principalement dans les années 1990-2000, offrent des pavillons et des appartements dans des immeubles de moyenne hauteur, loin de l'agitation touristique du bord de mer. Sahloul 1 et 2 constituent aussi des adresses recherchées par les familles : proximité des hôpitaux, des lycées et des axes routiers principaux. La médina de Sousse, inscrite au patrimoine mondial de l'Unesco, séduit les amateurs d'authenticité mais impose des contraintes de rénovation spécifiques.