Bureaux à vendre en Tunisie — Zones d'affaires et prix 2026
Open spaces, plateaux et immeubles de bureaux aux Berges du Lac, La Charguia, Sousse et Sfax. Guide complet pour entreprises et investisseurs.
Le marché des bureaux en Tunisie en 2026
L'immobilier de bureau tunisien traverse une période de transformation. La généralisation du télétravail partiel — même si moins marquée qu'en Europe — pousse les entreprises à reconsidérer leurs besoins en surface. Les grandes multinationales réduisent leurs empreintes immobilières à Tunis, tandis que les PME locales et les startups cherchent des solutions plus flexibles. Pourtant, la demande reste soutenue dans les zones premium.
Les Berges du Lac restent la référence incontournable pour les sièges sociaux et les représentations d'entreprises internationales. La proximité du lac, la qualité des immeubles de standing et la concentration de services (hôtels, restaurants, banques) justifient une prime de prix significative par rapport aux autres quartiers d'affaires tunisois.
Zones d'affaires principales et prix par quartier
| Zone | Prix achat (DT/m²) | Loyer (DT/m²/mois) | Profil locataires |
|---|---|---|---|
| Berges du Lac I | 3 500 – 5 500 | 35 – 60 | Grandes entreprises, représentations |
| Berges du Lac II | 4 000 – 7 000 | 40 – 70 | Premium, multinationales |
| La Charguia 1 & 2 | 1 500 – 2 800 | 15 – 25 | Industrie, logistique, services |
| Ennasr / El Menzah | 2 000 – 3 500 | 18 – 30 | PME, professions libérales |
| Tunis centre-ville | 2 500 – 4 000 | 22 – 40 | Services financiers, cabinets |
| Sousse (Sahloul) | 1 500 – 2 500 | 12 – 22 | PME régionales, BPO |
| Sfax zone tertiaire | 1 000 – 1 800 | 8 – 16 | PME, professions libérales |
Plateaux, open spaces et immeubles disponibles à la vente
Voir les bureaux à vendre sur houni.tn →Acheter ou louer ses bureaux : l'équation tunisienne
La question revient régulièrement dans les conseils d'administration des PME tunisiennes. Acheter ses bureaux présente l'avantage évident de la constitution d'un patrimoine professionnel — et les amortissements comptables réduisent la charge fiscale de l'entreprise. Mais les taux d'intérêt sur les crédits immobiliers professionnels en Tunisie (entre 9 et 13%) peuvent rendre les mensualités supérieures aux loyers du marché.
Pour une entreprise dont l'activité est stable et dont les besoins en espace évoluent peu, l'achat est souvent pertinent au-delà de 10 ans d'occupation. Pour les startups et les structures en forte croissance, la location reste la solution la plus sage — elle préserve la trésorerie et offre la flexibilité nécessaire aux changements d'échelle.
Les critères d'un bon investissement bureaux
Un plateau de bureau se loue d'abord pour son accessibilité. La proximité d'une station de métro léger, d'un arrêt de bus ou d'un parking couvert est un critère discriminant pour les locataires. Les immeubles basse consommation avec groupe électrogène intégré — indispensable en Tunisie face aux coupures de courant — attirent des loyers supérieurs de 15 à 20% à des biens comparables sans cette infrastructure.
La flexibilité d'aménagement est l'autre critère essentiel. Les plateaux de grande superficie (500 m² et plus) libres de toute cloison se louent ou se vendent plus facilement que les bureaux pré-cloisonnés inadaptés aux besoins du locataire. Si vous achetez pour louer, préférez les espaces bruts modulables aux aménagements spécifiques.
Bureaux en périphérie : une alternative moins chère
La Charguia, à deux pas de l'aéroport Tunis-Carthage, offre des surfaces bien supérieures pour des prix inférieurs de 40 à 50% aux Berges du Lac. Les entreprises dont les équipes se déplacent fréquemment apprécient la proximité aéroportuaire. Le quartier héberge plusieurs zones industrielles et logistiques, mais aussi un nombre croissant de prestataires de services informatiques et de centres d'appels. L'infrastructure routière y est moins saturée qu'au centre-ville.
Réglementation et aspects fiscaux de l'immobilier de bureau
L'achat d'un bureau par une entreprise tunisienne est inscrit à l'actif immobilisé du bilan. L'amortissement annuel (généralement 4 à 5% pour les constructions) est déductible du résultat imposable. Si l'entreprise est assujettie à la TVA, elle peut déduire la TVA sur l'achat. Les plus-values réalisées lors de la revente d'un bien professionnel sont imposables dans les résultats de l'entreprise au taux de droit commun de l'IS.
Plateaux et open spaces disponibles dans toutes les zones d'affaires
Consulter les annonces de bureaux en Tunisie sur houni.tn →Questions fréquentes
Quels sont les prix des bureaux aux Berges du Lac à Tunis ?
Les Berges du Lac I et II concentrent le marché premium des bureaux tunisois. Les plateaux de bureaux neufs ou récents s'affichent entre 4 000 et 7 000 DT/m² à l'achat. Les bureaux anciens des années 2000, bien entretenus, se négocient entre 2 800 et 4 500 DT/m². En location, comptez 35 à 65 DT/m²/mois selon l'étage, les prestations et la surface. Ces prix intègrent généralement les frais de copropriété de l'immeuble.
Quels sont les quartiers d'affaires alternatifs aux Berges du Lac à Tunis ?
La Charguia 1 et 2, proches de l'aéroport, accueillent de nombreuses entreprises industrielles et logistiques avec des prix plus accessibles (1 500 – 2 800 DT/m²). Ennasr et El Menzah 9 développent un tissu tertiaire intermédiaire apprécié des PME. Hors Tunis, Sousse accueille des centres d'affaires dans le quartier Sahloul, et Sfax développe son pôle tertiaire en bordure de la route nationale.
L'achat d'un bureau est-il plus intéressant que la location pour une entreprise ?
Acheter ses bureaux immobilise du capital mais constitue un actif patrimonial pour l'entreprise. En Tunisie, les taux de crédit immobilier commercial (9 à 13% selon les banques) restent élevés, ce qui peut rendre la mensualité bancaire supérieure au loyer d'un bureau équivalent. Pour les petites structures, la location reste souvent plus flexible et moins consommatrice de trésorerie. L'achat est plus pertinent pour des entreprises stables avec une visibilité à 10 ans.
Y a-t-il de la demande pour les espaces de coworking en Tunisie ?
Le coworking s'est développé significativement depuis 2020, notamment à Tunis (Berges du Lac, La Marsa, Ennasr) et à Sousse. Des espaces comme Cogite, B@Labs et d'autres opérateurs proposent des abonnements à partir de 200 à 400 DT par mois pour un poste fixe. La demande provient principalement des freelances, startups et équipes distribuées de multinationales. Certains investisseurs achètent des plateaux pour les transformer en espaces de coworking — un modèle de plus en plus courant.