Prix de l'immobilier en Tunisie 2026 — Données par ville
Appartements, maisons, villas, terrains : prix au m² par ville, fourchettes de prix réels et évolution du marché tunisien en 2026.
Le marché immobilier tunisien a traversé une période de hausse soutenue entre 2022 et 2026. La combinaison d'une inflation élevée, d'une dépréciation du dinar tunisien face à l'euro et au dollar, et d'une demande portée par les Tunisiens résidant à l'étranger a fait grimper les prix dans la quasi-totalité des villes côtières. Les données présentées ici sont des moyennes de marché issues de l'analyse des annonces publiées et des transactions observées — elles constituent des références, non des prix garantis.
Évolution générale des prix entre 2024 et 2026
Sur deux ans, les prix de l'immobilier résidentiel en Tunisie ont progressé en moyenne de 20 à 25% dans les grandes agglomérations côtières. Tunis, Sousse, Hammamet et Sfax ont toutes enregistré des hausses à deux chiffres. Les facteurs structurels sont connus : coût des matériaux de construction en hausse de 35 à 50% depuis 2021 (ciment, acier, carrelage), pénurie de main-d'œuvre qualifiée dans le bâtiment, et renchérissement du foncier dans les zones bien desservies.
Pourtant, le marché n'est pas uniforme. Les villes de l'intérieur — Kasserine, Gafsa, Sidi Bouzid — n'ont pas connu la même dynamique. Les prix y progressent lentement, le marché est peu liquide et les délais de vente restent longs. Un acheteur qui cherche du rendement locatif ou une résidence principale abordable trouvera des opportunités dans ces marchés secondaires, mais la revente future sera plus incertaine.
Principaux facteurs de la hausse des prix en 2026
- Inflation des matériaux : +35 à 50% sur ciment, acier et carrelage depuis 2021
- Demande TRE : les achats en devises par la diaspora soutiennent les prix dans les villes côtières
- Urbanisation : la périurbanisation de Tunis pousse les prix dans les délégations limitrophes
- Pénurie d'offre neuve : les permis de construire et les mises en chantier ont ralenti depuis 2020
- Taux d'intérêt élevés : la hausse des taux réduit l'accès au crédit, mais soutient la demande locative
Prix des appartements par ville (tableau complet)
Le tableau ci-dessous présente les prix moyens au m² pour des appartements standard (S+1 à S+3) en bon état, dans des immeubles collectifs. Les fourchettes S+2 correspondent à des surfaces de 85 à 110 m². Les prix s'entendent hors frais (droits d'enregistrement, notaire, agence).
| Ville / Zone | Prix moyen m² | Fourchette S+2 | Évolution 2024-2026 |
|---|---|---|---|
| Tunis centre | 2 800 DT/m² | 230 000 – 310 000 DT | +22% |
| Berges du Lac / La Marsa | 4 200 DT/m² | 360 000 – 480 000 DT | +28% |
| Sousse | 1 900 DT/m² | 155 000 – 215 000 DT | +19% |
| Sfax | 1 400 DT/m² | 110 000 – 160 000 DT | +15% |
| Nabeul / Hammamet | 2 100 DT/m² | 170 000 – 240 000 DT | +25% |
| Ariana | 2 000 DT/m² | 165 000 – 225 000 DT | +20% |
| Monastir | 1 600 DT/m² | 130 000 – 185 000 DT | +17% |
| Bizerte | 1 100 DT/m² | 85 000 – 125 000 DT | +12% |
| Djerba | 1 700 DT/m² | 140 000 – 195 000 DT | +30% |
Des milliers d'annonces de vente d'appartements en Tunisie
Voir les appartements à vendre en Tunisie →Prix des maisons et villas par région
Les maisons individuelles (dar) suivent une logique de prix distincte des appartements. L'accès au jardin, la surface totale et la proximité d'une zone urbaine dense sont les principaux déterminants. Sur le terrain, les maisons de ville dans les médinas ou les quartiers anciens ont connu des dynamiques variables — certaines ont été réhabilitées et revendues à prix premium, d'autres restent difficiles à valoriser du fait de leur état ou de leur statut juridique complexe.
| Région | Prix moyen m² | Fourchette 150 m² | Tendance |
|---|---|---|---|
| Grand Tunis (banlieue) | 2 200 DT/m² | 280 000 – 380 000 DT | Hausse forte |
| Cap Bon (Nabeul/Kelibia) | 1 800 DT/m² | 220 000 – 300 000 DT | Hausse modérée |
| Sahel (Sousse/Monastir) | 1 650 DT/m² | 200 000 – 270 000 DT | Hausse modérée |
| Sfax et région | 1 300 DT/m² | 155 000 – 215 000 DT | Stable |
| Bizerte et nord | 950 DT/m² | 110 000 – 160 000 DT | Légère hausse |
| Intérieur du pays | 550 DT/m² | 60 000 – 100 000 DT | Marché peu actif |
Prix des terrains constructibles
Le foncier est l'actif qui a le plus progressé dans les zones périurbaines. Autour de Tunis, les terrains constructibles bien raccordés (eau, électricité, voirie) dans des zones résidentielles comme La Soukra, Manouba ou Mornag ont vu leurs prix doubler en cinq ans. L'urbanisation des gouvernorats de Ben Arous et de Manouba continue de progresser, avec de nouvelles délégations qui s'ouvrent à la construction résidentielle.
| Zone | Type | Prix m² | Constructibilité |
|---|---|---|---|
| Berges du Lac / Les Jardins | Résidentiel haut standing | 1 800 – 3 500 DT/m² | Élevée, permis facilité |
| La Soukra / Raoued | Résidentiel périurbain | 450 – 900 DT/m² | Bonne, zones bien desservies |
| Hammamet / Yasmine | Touristique / résidentiel | 600 – 1 400 DT/m² | Soumis au PAU local |
| Sousse Nord | Résidentiel / mixte | 350 – 700 DT/m² | Bonne selon délégation |
| Sfax Sud / Sakiet Eddaïer | Résidentiel / industriel | 150 – 350 DT/m² | Variable selon zone |
| Djerba / Midoun | Touristique | 200 – 600 DT/m² | Contraintes touristiques |
Zoom sur Tunis : les quartiers les plus chers et les plus abordables
Tunis est un marché dans le marché. On ne peut pas parler de "prix à Tunis" sans préciser le quartier — l'écart entre les Berges du Lac et un quartier populaire de Tunis Ouest dépasse parfois 300%. Le Grand Tunis regroupe les gouvernorats de Tunis, Ariana, Ben Arous et Manouba, avec des dynamiques de marché très différentes selon la rive du lac et la proximité du centre des affaires.
Tunis : fourchettes de prix par quartier en 2026
Quartiers premium (> 3 500 DT/m²)
- Berges du Lac 1 et 2
- La Marsa bord de mer
- Gammarth résidentiel
- Les Jardins de Carthage
Quartiers intermédiaires (1 800 – 3 000 DT/m²)
- Ennasr 1 et 2 (Ariana)
- Menzah 5, 6, 7, 8, 9
- Belvédère / Montplaisir
- El Manar / Riadh El Andalous
Quartiers accessibles (1 200 – 1 800 DT/m²)
- Hay Hlel / Hay Khadhra
- La Soukra périphérie
- Ben Arous centre
- Manouba ville
Quartiers populaires (< 1 200 DT/m²)
- Ettadhamen / Mellassine
- Cité Intilaka
- Douar Hicher
- Cités ouvrières de Ben Arous
Prévisions du marché immobilier tunisien 2026-2027
Les indicateurs disponibles début 2026 suggèrent un ralentissement de la hausse des prix plutôt qu'un retournement. Le pouvoir d'achat des ménages tunisiens a été comprimé par l'inflation, et le crédit immobilier reste cher avec des taux effectifs globaux autour de 10 à 12%. La demande soutenue par les TRE compense partiellement cette pression, mais elle se concentre sur les biens haut de gamme et les zones touristiques.
Sur le segment des appartements standard en ville, une stabilisation des prix est probable d'ici fin 2026, après deux années de hausse intense. Les terrains constructibles en périphérie des grandes villes devraient continuer à progresser, portés par l'urbanisation structurelle. Les biens anciens mal entretenus dans les quartiers en déclin pourraient subir une correction — les acheteurs sont devenus plus exigeants sur l'état général et fuient les copropriétés mal gérées.
Mais les prévisions immobilières sont toujours soumises aux aléas macroéconomiques : taux de change, inflation, politique du crédit de la Banque Centrale de Tunisie et situation budgétaire de l'État. Un investisseur ou un acheteur avisé achète sur la base de données de marché actuelles, pas sur des projections à 18 mois.
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Quel est le prix moyen au m² d'un appartement à Tunis en 2026 ?
En 2026, le prix moyen au m² à Tunis centre se situe autour de 2 800 DT. Les Berges du Lac et La Marsa dépassent 4 000 DT/m², tandis que des quartiers comme Ettadhamen restent sous les 1 800 DT/m². Un S+2 standard de 90 m² à Tunis centre vaut entre 220 000 et 280 000 DT.
Les prix de l'immobilier ont-ils augmenté en Tunisie entre 2024 et 2026 ?
Oui, les prix ont progressé de 18 à 25% entre début 2024 et début 2026 dans les grandes villes. Cette hausse est portée par l'inflation des coûts de construction, la dévaluation du dinar et une demande soutenue de la diaspora. Hammamet et Djerba ont enregistré les progressions les plus fortes.
Où sont les prix immobiliers les plus bas en Tunisie ?
Les prix les plus bas se trouvent dans les gouvernorats de l'intérieur : Siliana, Zaghouan, Kasserine, Sidi Bouzid et Tataouine affichent des prix inférieurs à 700 DT/m² pour des appartements. Les villes côtières secondaires comme Bizerte restent autour de 900 à 1 200 DT/m².
Comment estimer la valeur d'un bien immobilier en Tunisie ?
L'estimation la plus fiable s'appuie sur les transactions récentes comparables dans la même délégation. Les prix affichés sur les plateformes sont généralement 5 à 10% au-dessus du prix de vente réel. Un agent immobilier local ou une expertise notariale donnent une valeur vénale proche du marché.