Achat immobilier pour les Tunisiens résidant à l'étranger
Droit d'acquérir librement, paiement en devises, comptes en dinars convertibles, crédit TRE remboursable en devises, achat par procuration et rapatriement des loyers : tout ce qu'un TRE doit savoir avant d'acheter en Tunisie.
Chaque été, les agences immobilières tunisiennes voient revenir la même vague : les Tunisiens résidant à l'étranger qui profitent de leurs vacances pour visiter, négocier et parfois signer. Le TRE reste un pilier du marché, en particulier sur le neuf et sur le littoral. Acheter depuis Paris, Lyon, Milan ou Montréal reste pourtant plus compliqué qu'un achat local, surtout à cause de deux sujets : la réglementation de change et la distance.
La bonne nouvelle, c'est qu'un Tunisien de l'étranger n'est pas un étranger aux yeux de la loi. Il achète un logement en Tunisie avec les mêmes droits qu'un résident. Les vraies difficultés sont ailleurs : bien faire circuler ses devises, sécuriser un achat à distance et anticiper le jour où il faudra revendre ou rapatrier des loyers. Ce guide reprend ces points un par un.
Le droit d'acheter : le TRE n'est pas un étranger
Il faut lever tout de suite une confusion fréquente. On entend souvent qu'il faut « l'autorisation du gouverneur » pour acheter en Tunisie. Cette exigence vise les étrangers non-résidents qui veulent acquérir un bien hors des zones touristiques. Elle ne concerne pas le Tunisien installé à l'étranger, qui garde sa nationalité et donc son droit d'acquérir librement un bien résidentiel : appartement, maison, terrain constructible destiné à l'habitation.
La seule catégorie qui reste sensible, y compris pour un TRE, ce sont les terres à vocation agricole. Elles obéissent à un régime particulier et ne peuvent pas être achetées aussi librement qu'un logement. Pour un projet résidentiel classique, aucun feu vert administratif préalable n'est nécessaire : c'est un point de différence majeur avec l'acheteur étranger non-résident.
TRE et étranger non-résident : deux régimes distincts
| Situation | Logement résidentiel | Autorisation du gouverneur |
|---|---|---|
| Tunisien résidant à l'étranger | Achat libre | Non requise |
| Étranger non-résident | Encadré | Requise hors zones touristiques |
| Terrain agricole (tous) | Régime spécial | Restrictions particulières |
Payer en devises et les comptes en dinars convertibles
C'est ici que se joue l'essentiel du dossier TRE. La Tunisie applique un contrôle des changes : le dinar n'est pas librement convertible et la sortie de devises est encadrée. Concrètement, l'argent qui entre laisse une trace, et c'est cette trace qui ouvrira plus tard le droit de faire ressortir de l'argent du pays.
Le TRE dispose pour cela de comptes spéciaux. Le compte étranger en devises accueille directement ses euros, dollars ou dinars des pays du Golfe. Le compte en dinars convertibles reçoit la contre-valeur en dinars de devises importées et justifiées. L'un comme l'autre gardent la mémoire de l'origine étrangère des fonds. C'est depuis ces comptes qu'il faut régler le vendeur, par virement ou chèque de banque, jamais en liquide de la main à la main.
La règle d'or : garder la preuve du transfert
Chaque euro importé pour financer l'achat doit être tracé par la banque. Ce justificatif d'importation de devises n'est pas une formalité administrative de plus : c'est le sésame qui permettra, des années plus tard, de rapatrier le produit d'une revente ou les loyers vers l'étranger. Un bien payé avec des fonds non justifiés reste un bien tunisien, mais son fruit devient très difficile à faire sortir du pays.
Le crédit immobilier réservé aux TRE
Tous les TRE ne veulent pas mobiliser leur épargne d'un coup. Les grandes banques ont donc développé des crédits habitat dédiés, remboursables en devises depuis l'étranger. La BH Bank et la BIAT sont les plus outillées, avec des cellules qui traitent régulièrement des dossiers de non-résidents. L'Amen Bank et la STB proposent également des formules TRE.
Le mécanisme est intéressant : la banque finance en dinars le bien acheté en Tunisie, et le TRE rembourse chaque mois par un virement en devises que la banque convertit au cours du jour. Comme le dinar s'est déprécié régulièrement, un crédit contracté en dinars a souvent coûté de moins en moins cher, une fois exprimé en euros. Ce risque de change joue dans les deux sens, mais il a globalement profité aux emprunteurs de l'étranger.
Le point délicat reste la justification des revenus. La banque veut un contrat de travail étranger traduit par un traducteur assermenté et légalisé, des bulletins de salaire récents, des relevés bancaires et un justificatif de résidence. Le taux d'endettement, plafonné à 40% des revenus nets, est calculé sur ces revenus convertis en dinars. Mieux vaut préparer ce dossier avant même de trouver le bien.
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Voir les annonces immobilières en Tunisie →Acheter à distance : la procuration et ses pièges
Peu de TRE peuvent être présents en Tunisie le jour de la signature. La solution classique est la procuration authentique : le TRE signe, devant un notaire de son pays ou au consulat de Tunisie, un mandat donnant à un proche le pouvoir de signer l'acte à sa place. Cette procuration doit désigner précisément le bien, le prix plafond et l'étendue des pouvoirs accordés.
C'est efficace, mais ce n'est pas anodin. Le mandataire engage l'acheteur : ce qu'il signe, le TRE le signe. Les mésaventures existent, du proche qui verse un acompte sur un bien mal vérifié au montage familial qui tourne mal. Quelques précautions limitent le risque :
Sécuriser un achat à distance
- Vérifier le titre foncier avant tout versement : c'est le notaire qui contrôle l'origine de propriété et l'absence d'hypothèque.
- Ne jamais verser d'acompte en dehors du cadre notarié ou bancaire, même à un membre de la famille.
- Encadrer la procuration : mentionner un prix maximum et éviter les mandats trop généraux.
- Demander des preuves visuelles récentes du bien, idéalement une visite filmée en direct plutôt que de vieilles photos.
- Passer par un professionnel lorsque le mandataire familial n'est pas disponible ou pas à l'aise avec ces démarches.
Louer et rapatrier les loyers
Beaucoup de TRE achètent d'abord pour les vacances, puis louent le bien le reste de l'année. La location est parfaitement possible, mais deux sujets se conjuguent : la fiscalité tunisienne et le rapatriement.
Les loyers perçus par un non-résident sont d'abord imposés en Tunisie, au titre des revenus fonciers. Une fois l'impôt réglé, le solde peut être transféré vers l'étranger, à la condition, toujours la même, que le bien ait été acquis avec des devises importées et justifiées. La banque demande alors le contrat de location, les quittances et la preuve de l'origine des fonds ayant servi à l'achat.
C'est pour cela qu'il ne faut jamais bâcler l'étape du transfert de devises. Un TRE qui aurait acheté avec de l'argent liquide accumulé sur place se retrouverait avec un bien qui rapporte des dinars impossibles à faire sortir du pays autrement que sous forme de nouveaux investissements en Tunisie. La logique est simple : ce qui est entré en devises justifiées peut ressortir, le reste beaucoup moins.
Une estimation neutre avant de négocier depuis l'étranger
Estimer la valeur d'un bien avant d'acheter →Questions fréquentes
Un TRE a-t-il besoin d'une autorisation pour acheter un logement en Tunisie ?
Non pour un bien résidentiel. Le Tunisien de l'étranger achète comme un résident, sans autorisation préalable. L'autorisation du gouverneur ne vise que les étrangers non-résidents. Les terrains agricoles restent soumis à un régime à part.
Comment payer un bien depuis l'étranger ?
En transférant ses devises vers un compte en dinars convertibles ou un compte étranger en devises, puis en réglant par virement ou chèque de banque. Il faut absolument conserver la preuve du transfert : elle conditionne le droit de rapatrier plus tard.
Peut-on acheter par procuration sans se déplacer ?
Oui, via une procuration authentique signée devant notaire ou au consulat, confiant la signature à un proche de confiance. C'est pratique mais engageant : faites vérifier le titre foncier et ne versez rien avant les contrôles du notaire.
Un TRE peut-il obtenir un crédit immobilier ?
Oui. BH Bank, BIAT, Amen Bank et STB ont des offres TRE, souvent remboursables en devises. Il faut justifier les revenus étrangers (contrat traduit et légalisé, bulletins de salaire). Le risque de change a souvent joué en faveur des TRE.
Comment rapatrier les loyers vers l'étranger ?
C'est possible si le bien a été acheté avec des devises importées et justifiées. Les loyers sont imposés en Tunisie, puis le solde peut être transféré via la banque avec contrat, quittances et preuve de l'origine des fonds.